Как продать квартиру в ипотеке Продажа ипотечной квартиры

Рейтинг брокеров бинарных опционов, лучших за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    № 1 в рейтинге! Лучший брокер с самыми большими бонусами за открытие счета! Гарантия честности и надежности. Идеально для новичков!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Большое количество инструментов для трейдинга. Хороший выбор для опытных трейдеров!

Как продать квартиру в ипотеке

Неприятной особенностью ипотеки является ее длительный срок, а следовательно, привязанность должника к объекту ипотеки — жилью. Ввиду многообразия жизненных ситуаций у человека может возникнуть потребность в продаже заложенной квартиры. Причиной может послужить как печальное, так и радостное событие. Например, двое супругов разводятся, при этом ипотечный кредит был оформлен на одного из них, а платили оба. В одиночку человек может попросту «не потянуть» ипотеку. Или же напротив, в семье пополнение — на текущей жилой площади будет тесновато.

Распространено заблуждение, будто бы заложенное жилье продать невозможно. Однако это не так. Конечно, любое обременение права собственности существенно затрудняет процесс продажи. Поэтому для отчуждения ипотечной квартиры нужно приложить существенные усилия и потратить время.

Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке, следует прочитать настоящую статью и выбрать наиболее приемлемый способ. На сегодняшний день таких способа три, при этом все они абсолютно законны. Но совершить такую сделку, не взаимодействуя с банком, не удастся.

Помните, что миновать банк при продаже ипотечной квартиры вам не удастся. Если, конечно, вы действуете в рамках закона.

Прежде, чем начинать действовать по одному из нижеописанных вариантов, нужно подробно разузнать у банка-кредитора условия получения согласия на продажу ипотечной квартиры. Скорее всего, банк попросит заключить предварительный договор, в противном случае согласия банка не получить. Для чего нужен такой договор? При заключении договора ипотеки с первоначальным должником банк потратил свои ресурсы, чтобы оценить свои риски в данном конкретном случае. При продаже ипотечной квартиры потенциального нового должника опять необходимо проверять на платежеспособность и т.д. Соответственно, в рамках одного договора банк выполняет одну и ту же работу дважды. Вместе с тем, должник-продавец или покупатель могут передумать совершать сделку. Должник может найти нового покупателя, и, выходит, банку опять нужно тратить свои ресурсы для оценки очередной кандидатуры покупателя. Сущность предварительного договора в том, что он делает заключение основного договора обязательным. То есть любая из сторон может в судебном порядке потребовать заключить договор, если вторая сторона уклоняется от его заключения.

Независимо от выбранного способа нужно получить согласие банка, найти конкретного покупателя и заключить с ним, если это требуется, предварительный договор. Стоит сказать, что поиск покупателя может затянуться. Во-первых, не каждый согласится покупать заложенное имущество. Во-вторых, покупатель, возможно, будет сначала продавать свое жилье, чтобы затем купить ваше. Идеальный вариант покупателя — лицо, у которого уже имеются в распоряжении необходимые денежные средства.

Перевод долга

Этот способ наиболее подходит для случая, когда покупатель не имеет на момент заключения сделки денежных средств, необходимых для полного погашения ипотеки. Перевод долга заключается в переоформлении договора ипотеки на нового заемщика. Иными словами, в результате такой сделки происходит замена стороны в договоре (замена старого должника на нового). Перевод долга оформляется в виде письменного соглашения. Новый должник приобретает право собственности на заложенное имущество, а вместе с ним и обязанность погасить долг. Квартира, в итоге, так и остается в залоге у банка-кредитора.

Продажа квартиры самостоятельно

Способ вам подходит, если у покупателя уже имеются в наличии денежные средства, необходимые для полного погашения кредита (необходимо помнить, что покупатель должен заплатить за ипотеку полностью, а не только внести оставшуюся к погашению сумму). В этом случае покупатель вносит в банк деньги, часть из которых идёт на погашение оставшейся суммы кредита, а часть — выплачивается заемщику (то есть происходит как бы возврат уже заплаченного). Однако эти деньги заемщик получит от банка не сразу.

Самостоятельная продажа — наиболее долгий способ реализации заложенной квартиры. Однако он достаточно надежен.

На руки заемщику выдается закладная с отметкой банка о полном исполнении и письмо, подтверждающее отсутствие задолженности перед банком. Рекомендуется также потребовать у банка выписку со ссудного счета. Сотрудники банка тоже могут ошибиться, по невнимательности выдав справку о погашении кредита, в то время как к погашению имеется несущественная сумма — рубли или даже копейки.

ТОП-3 лучших брокера БО с русским интерфейсом:
  • Бинариум
    Бинариум

    № 1 в рейтинге! Лучший брокер с самыми большими бонусами за открытие счета! Гарантия честности и надежности. Идеально для новичков!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Большое количество инструментов для трейдинга. Хороший выбор для опытных трейдеров!

Следующим шагом будет снятие обременения (залога) в Регпалате вашего субъекта федерации (она же УФРС). Понадобятся следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта всех собственников заложенного имущества;
  • копии учредительных документов банка (нотариально заверенные, расходы по заверению ложатся на банк);
  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
  • закладная на объект не движимости;
  • письмо банка, подтверждающее отсутствие задолженности;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за выдачу нового свидетельства о праве собственности (размер пошлины — 200 рублей в соответствии со ст.333.33 НК РФ, реквизиты для оплаты можно посмотреть на сайте УФРС вашего субъекта федерации).

С указанными документами бывший заемщик направляется в Регпалату. Осталось самое тяжелое — выстоять очередь. Если придти во второй половине дня, то в этот же день сдать документы можно и не успеть. Поэтому лучше явиться в УФРС с утра.

Максимальный срок регистрационных действий составляет 20 календарных дней. По истечении указанного срока следует вновь явиться в УФРС для получения свидетельства о праве собственности уже без отметки об обременении права залогом.

С этого момента становится возможным подписать окончательный договор купли-продажи и зарегистрировать его в УФРС. Теперь бывший заемщик может получить свои денежные средства, хранящиеся в банке.

Продажа квартиры с участием банка

Этот способ схож с предыдущим. Различие лишь в том, что банк сопровождает сделку. Он самостоятельно передает закладную и письмо об отсутствии задолженности в УФРС.

Object not found!

The requested URL was not found on this server. The link on the referring page seems to be wrong or outdated. Please inform the author of that page about the error.

If you think this is a server error, please contact the webmaster.

Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру и можно ли это сделать вообще? Можно. Продажа квартиры с обременением (ипотекой) – это обычная сделка, и она не несет в себе рисков более, чем покупка (продажа) «чистой» недвижимости. Документально такая сделка конечно сложнее и она более растянута по времени, но при профессиональной поддержке специалистов рынка недвижимости эти факторы возможно свести к минимуму.

При принятии решения о продаже ипотечной недвижимости продумайте алгоритм своих действий, чтобы не нести неоправданные риски и лишние расходы. Первоначально изучите Ваш кредитный договор. Наличие срока моратория на погашение кредита досрочно или штрафов может внести корректировки в сроки реализации имущества, но в случае продажи квартиры из-за невозможности более обслуживать кредитный долг, Банки чаще всего идут на уступки. Далее – визит в Банк для получения письменного согласия с продажей предмета залога. Сотрудники кредитной организации расскажут вам обо всех условиях и необходимых для Банка документах. Существует несколько основных способов продажи ипотечной квартиры.

Способ первый – самостоятельная продажа объекта недвижимости. Когда получено согласие Банка и определена сумма задолженности по кредиту Вы с покупателем заключаете нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Далее необходимо оформить договор задатка (образец такого договора размещен здесь), который должен содержать сумму сделки (стоимость квартиры и сумму задолженности продавца по ипотечному кредиту), порядок расчетов и срок, за который продавец обязан переоформить квартиру. Затем покупатель перечисляет сумму задатка в Банк на счет продавца. Для уверенности покупателю лучше это делать по средствам безналичных расчетов и от своего имени. Кроме того, до оплаты долга можно обратиться к нотариусу, где продавец на сумму долга напишет завещание оплаченной доли в квартире. Когда сделка пройдет, завещание аннулируется. После получения денежных средств Банк закрывает кредит, выдает продавцу письмо об отсутствии перед ним задолженности и закладную. В Регистрационной службе сдать документы на снятие обременения, регистрацию договора купли-продажи и переход права собственности на квартиру можно будет в один день.

При расчетах по сделке можно использовать банковскую ячейку: до заключения договора купли-продажи покупатель закладывает денежную разницу между полной стоимостью квартиры и суммой задатка в банковскую депозитарную ячейку с определенными условиями доступа. Ячейку можно открыть в любом коммерческом банке, предоставляющем подобную услугу. Условием доступа к денежным средствам в ячейке является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи (и/или свидетельства о собственности на нового владельца).

Таков примерный порядок, когда покупатель оплачивает наличными, а если он сам с ипотекой? В данном случае покупатель должен обладать первоначальным взносом наличных денежных средств не менее суммы Вашей задолженности по ипотеке, а его банк-кредитор одобрить такую сделку именно с Вашей квартирой. Если эти условия выполняются, тогда следует:

  1. Сообщить своему Банку о намерении продать квартиру и досрочно погасить кредит;
  2. Заключить договор задатка и заверить его у нотариуса. В договоре указать, что покупатель приобретает квартиру за счет кредитных средств конкретного банка;
  3. Покупатель погашает долг по ипотеке в Банке;
  4. Продавец с представителем Банка обращается в регистрационную палату и снимает обременение.

Подготовить документы для банка покупателя:

  1. Выписка из ЕГРП;
  2. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  3. Выписка из домовой книги (справка об отсутствии прописанных лиц в квартире);
  4. Независимую оценку квартиры (ее можно заказать в лицензированных компаниях, список которых предоставляет банк). Стоимость оценки начинается от 3,500 рублей и обычно оплачивается Покупателем;
  5. Копия свидетельства о праве собственности на недвижимость;
  6. Банковские реквизиты Продавца для перечисления денежных средств банком Покупателя после оформления сделки;
  7. Другие документы, предусмотренные требованиями Банка Покупателя;
  8. Зарегистрировать договор купли-продажи в УФМС.

Когда Покупатель планирует оплатить квартиру в т.ч. за счет кредитных средств, но у него еще нет положительного решения банка, ему можно предложить покупку ипотечного кредита. Банк проводит оценку покупателя как нового заемщика. Происходит переоформление кредита на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру. Данный способ не популярен и банками почти не используется.

Способ второй — продажа объекта недвижимости с помощью Банка. Порядок действий тот же самый, что и в первом варианте, только поиском покупателя, составлением предварительного соглашения, открытием банковских ячейки, снятием обременения и т.д. занимаются сотрудники Банка. Важно понимать, что Банку главное вернуть свои денежные средства в размере основного долга, процентов и пеней (при наличии), поэтому поиском лучшего для Вас и наиболее выгодного предложения Банк заниматься не станет. Возможно, что при продаже залогового имущества Вы еще будете должны банку погасить часть оставшейся кредитной задолженности. Поэтому, если продажа квартиры обусловлена снижением или полной потерей платежеспособности, не стоит затягивать с продажей имущества и процесс поиска покупателя начать до образования просроченных платежей.

Способ третий — продажа объекта недвижимости уже без обременения. Если сумма задолженности по ипотеке небольшая, Вы можете погасить ее, взяв потребительский кредит. Это самый легкий способ, т.к. продажа недвижимости осуществляется в обычном порядке.

Способ четвертый – замена залога. В данном случае взамен действующего залога Вам необходимо предоставить Банку новую равноценную или более дорогую по стоимости недвижимость. Это возможно, если Вы меняете ипотечную квартиру с целью расширения жилплощади или переезда в другой район города. При продаже ипотечной квартиры Вы одновременно приобретаете новую и передаете ее в залог. Сумма действующего ипотечного кредита и остальные условия кредитного договора остаются неизменны.

Какой бы способ продажи ипотечной недвижимости Вы не выбрали, специалисты нашей компании помогут Вам просчитать все мелочи заранее, чтобы Вы не остались в нулях или даже минусе.

Продажа недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала или военной ипотеки

Перечень документов при продаже квартиры

Что необходимо знать о квартире Покупателю.

Рейтинг лучших платформ для торговли бинарными опционами:
  • Бинариум
    Бинариум

    № 1 в рейтинге! Лучший брокер с самыми большими бонусами за открытие счета! Гарантия честности и надежности. Идеально для новичков!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Большое количество инструментов для трейдинга. Хороший выбор для опытных трейдеров!

Добавить комментарий